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路線価格が融資額に見合うほど向かったのでしょう。
売主の言うところによれば、金融機関は安易に20億円の融資に応じたそうです。
読者の中には、この話はバブル時代の特殊な状況の中で起こった詐欺に近い半件と思われる方も多いことでしょう。
しかし、このような事件は路線価格や公示価格を安易に取り入れていると、これからも起こり得る可能性は強いと言えるのです。
路線価格が、現実と派離していることを長々と書きましたが、この路線価格や公示価格は、他地域の不動産物件を比較したり、あまり土地勘のない地域で不動産の基準値を知るのに利用するのは便利なものです。
私も時々路線価格台帳を開き、知りたい地域の土地評価を得るのに利用しています。
我々は、土地評価をするのに、路線価格を視野に入れることはほとんどありません。
ただ、その土地の世間一般の評価がどのようなものであるかを知るのに、土地価格のバランス感覚を保持するための道具として使っているだけのことです。
この点をしっかり把握しておかないと、路線価を信用したばかりにとんでもない事件に巻き込まれるケースが起こるのです。
しかし、現実はどうかというと、不動産買取機構への不良債権譲渡は不動産の流通を活性化させなかったし、本当の不良債権償還にはほど遠い結果に終っています。
何故このような結果になるのかというと、それは、不良債権の評価を金融機関側の理由のみで価格付けをし、不動産の「売れる価格」を考慮しなかったからです。
書面上の不動産価値（路線価格等）を重視し、現実価格を無視したからです。
金融機関担当者が、不良債権を不動産買取機構へ担保譲渡しようとしたとき、担当者の中で、この担保額ならスムーズに担保物件の売却が進むと考えた人は何％いたでしょうか。
私は、ほとんどいなかったと断定できます。
このケースなどは金融機関組織が路線価格等をうまく援用し、不良債権償還で金融機関が極度の損失を招かないよう、書面を都合よく操作してその場を取りつくろったケースと言えます。
「土地を購入するときは水道に気をつける」というのが開発業者の常識ですが、仲介業務に携わる不動産業者、不動産鑑定士、金融機関の融資担当者等は、物件の紹介をしたり、不動産鑑定、担保評価をするときに、ほとんど水道管の口径のことなど気にもとめていないようです。
1つ、身の毛もよだつ恐ろしい話をご紹介します。
ここにＡという土地があります。
100坪の既成宅地で、用途地域は第一種低層住居専用地域、接面する道路幅は6メートルの公道、間口は20メートル、築年不詳の50坪程度の木造住宅が建っていました。
この土地を、ある建売業者が5件に分割して、建売住宅として販売する予定で購入しました。
この建売業者は未熟にも、前の道路に配管されている水道管の口径を調査せずに契約したのです。
購入後、建築の手続きをしていくと、5件の建売住宅を建てようとすると前の道路に配管する水道管の口径は75ミリ必要であることがわかりました。
ところが、前の道路に配管されている水道管口径は40ミリでした。
5件の建売住宅を建築するなら、40ミリの水道管を75ミリに変更しなければなりません。
ここで建売業者は戸惑ってしまいました。
まさか5件口の建売をするのに、水道管の布設をすることなど思いもよらなかったのです。
仕方なく、実をいうと、私も建売住宅を始めた頃、これと同じような失敗をしています。
私の場合は2件口の建売住宅の企画で、水道管の口径が何か、皆目わからないまま用地購入を決定したのです。
ここでも、前の道路には40ミリの水道管が布設してあり、2件口の場合は、50ミリに変更しなければなりません。
その区間というのが150メートルほどあり、配管やり直しに900万円はかかるということでした。
この賢用だけで2件口の新築住宅の想定利益がふっ飛びます。
みすみす利益のない事業をするわけにはいかないので、私は泣く泣く手付金を放棄して売買契約を解除したのです。
開発業者にとって、敷地前の道路に布設されている水道管口径は大変重要なのですが、これは不動産がどれくらい費用がかかるのかを調査してみると、75ミリの水道管は200メートル先までしか来ておらず、この200メートルは建売業者の負担で配管のし直しをしなければなりません。
75ミリの水道管を布設するには、条件にもよりますが、1メートルあたり7〜8万円かかります。
200メートルですから、200メートル×7万円＝1400万円の布設費用がかかるのです。
この額を聞いたとき、建売業者は頭がクラッとしたそうです。
何故なら、5件口の建売住宅の総利益は2500万円位ですから、何と5分の3の利益が水道管布設のために消えてしまうのです。
ここで慌てても後の祭りで、用地売買のための契約金は支払った後ですし、前の道路の水道管が40ミリであろうと75ミリであろうと、契約上問題ありません。
仲介業者に泣きを入れるわけにはいかず、仕方なく建売業者は損失があることを見越して購入に踏み切ったそうです。
の担保評価を考える上でも欠かすことが出来ない、用地購入時の要件です。
先にあげた私が失敗した案件は、35坪の、総価格が3000万円の物件でした。
1件1500万円の原価で、建築費用が1200万円、その他の諸費用で150万円。
原価は計2850万円となります。
この建売住宅を、周りの販売事例を見ながら3200万円〜3300万円の販売価格で企画しようとしたのです。
ところが、水道埋設賢用を加算すると原価だけで販売予定価格を越えてしまいます。
最初から利益のないビジネスに挑戦する企業はなく、いろいろと手を使って水道管のやり直しをしなくてもいいような方法を模索したのですが、良い案は見つからず、潔く手付金を放棄したのです。
「それなら2件口ではなく、水道管の配管やり替えの必要のない1件口で企画すれば良いではないか」と言う人もあると思います。
当然、私も手付金を放棄する前にそのことは考えました。
ところが、この企画ですと、3000万円の土地代金とプラス建築代金、諸費用を考えると、5000万円〜6000万円の建売住宅になります。
そこで、この地域でこの価格のニーズがあるかと考え、価格のかさむ建売住宅を企画するのは危険であると判断したわけです。
今度は、下水道設備のない地域の宅地購入にはどのような危険があるのか、事例をあげて検証してみましょう。
物件をＢとします。
Ｂは私鉄沿線の普通駅から徒歩8分というまずまずのアクセスの場所で、面積は約1500平方メートル、7メートル公道の南側に位置する住居地域、土地価格も妥当なように感じました。
採光面、北側斜線、日影規制を考慮しても、分譲マンションを企画する諸条件を備えていました。
ただ少し気になったことといえば、駅から徒歩8分という好条件のアクセスを備えた立地である。
これらの事例から見て、一見、土地評価にまったく関係のないことでも、詳細に詰めてゆくと地価が30％も下がる物件があることを認識すべきです。
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